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以物流之名赢地产之利

2009-10-9 16:29:00
  “物流地产行业太好了,其他行业对我来讲已没什么吸引力。”南京一位王姓地产开发商这样向记者表示。而目前中国物流市场规模已超过2万亿元。巨大的物流市场逐步和地产走到一起,物流地产的热潮不经意间出现在坊间,资本的身影在其中若隐若现。 
物流地产形成气候 
  世界500强之一的中粮集团与四川省成都市武侯区政府签订共建成都西南物流中心的协议,该项目总投资19亿元、占地1200亩,是中粮集团自1999年实施新的发展战略以来投资的最大项目,项目投建将跨越4个年头。该项目是商业和物流相结合的市域商品物流配送中心,服务范围辐射整个西南地区。物流中心将集管理、销售、展示、调配、货运、仓储等功能为一体,并设有酒店、公寓、住宅及专用物流信息化网络系统等配套设施。 
  其实,在地产方面初试过身手的国内的物流公司也不少,他们大多走的循序渐进的路子。且不说物流配送业务需要配送中心支持,就是传统的货代业务同样需要仓库的支持。一些货代先行者早已经拥有了自己的仓库,以至规模庞大的空运货站。而且,物流地产已不仅仅是自用,在尝到了盈利的甜头之后,他们开始投资公共物流地产。 
  早在1999年,上海锦海捷亚国际货运有限公司以21%的股份与上海机场集团(51%的股份)、德国汉莎航空货运公司(29%的股份)合资组建了浦东机场货运站有限公司。虽然锦海捷亚没有取得控股地位,但这也是中国货代业大规模进军物流地产的一个标志。 
  北京空运出口货量最大的新时代国际货运代理公司同样投资建设了自己的物流中心。通过同属一面旗下的北京宏远天竺仓储有限公司开发了宏远天竺物流中心,并于2002年11月30日投入使用,集仓储拼装、商务办公、物业服务为一体的服务于航空货运的物流项目。宏远天竺物流中心完全按照海关全封闭监管要求建设出口拼装区,配合北京市政府实施关于首都机场口岸“大通关”工程的战略规划,设立了出口拼装海关监管仓库。现在,首都机场高速路旁的宏远天竺物流中心已经成了空运货代的聚居地。 
  广州房地产巨头们也发现了物流地产这块新利润增长点。合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江等在内的诸多房地产巨头正以物流的名义四处圈地、以期早一步抢占高地。广州恒大集团在东莞麻涌镇圈下3000亩带有码头岸线的地块,用于钢铁物流基地。 
  对于地产开发商来说,影响其开发利润的关键在于土地成本,而廉价土地正是支撑其项目发展并取得不俗回报的最重要资本。“拿地太便宜了”,富力集团高管在今年北京召开的富力第一季度业绩发布会上流露出对该物流地产项目的兴奋。去年,以开发南派住宅项目起家的富力集团在其大本营———广州又开始了物流地产之旅,在广州花都区花东镇一口吞下了1900亩地。该地块处于白云新机场航空物流园边缘,同时也具有机场快速路出口的地理优势。富力计划把这块地皮建成物流园区,富力将借此正式进入物流地产领域。 
  据悉,花东镇在2004年4月推出了3300亩的工业仓储用地,富力的1900亩就是其中的一部分。政府对这3300亩土地的定价为10万/亩,而花东镇现有土地的地价为18万/亩。也就是说,富力几乎是以现有土地价格的一半拿下了现在用于做物流地产的用地,难怪富力方面认为“拿地太便宜了”。 
据记者不完全调查发现,国内很多地区物流项目用地比一般的商业开发用地及工业用地的成本要低一半以上。物流地产热从何来,不言自明。 
为何“便宜”了地产商 
  物流业是当前国家鼓励发展的重点行业,但也是占地大户,尤其喜好交通枢纽等黄金点位。即使在土地资源的出让收紧的大背景下,物流地产商也比较容易拿到土地,以相对低廉的地价获得一个较好的地段。 
  对于一些实力雄厚、寻求稳定回报的投资商来说,选择物流地产是一个较好的投资途径。开发住宅房地产时,开发商最关心的是尽快卖完自己的房子。然而物流地产开发的收益却是在开发之后。一个好的物流地产项目,能保持项目的持续增值能力。出租物流地产的投资回报率基本在9%以上,虽然比不上华尔街投资银行通常要求的13%至16%的投资回报率,但比把钱投入反复无常的股市来讲,9%的长期投资回报率完全可以接受。 
  “进军物流地产是资本扩张的一种出路,物流地产与房地产有相似的地方,从房地产商转型为物流地产商,条件相比其它的投资商要成熟很多。”面对国家对房地产宏观调控的压力,开发商希望通过多途径的尝试,缓解宏观调控带来的巨大压力。然而,转向物流地产,同时也要迎来更大的风险:前期市场压力,运作模式压力等,都是他们不得不面对的问题。 
地方政府:推一把但不能越位 
  一些地方政府认为,如果纯住宅地产开发,他们在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了。而物流地产项目更能给当地带来经济发展的推动力,持续增加地方税收和安排更多的人员就业。因此,政府愿以较低的价格将土地转让给房地产商做物流地产项目。 
  此外,地方政府推动物流地产的出发点是将地产资源与其它资源整合,通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集,实现资源价值的最大化。出于这些因素考虑,地方政府在物流园区启动后,会投入大量资金进行路通、物通、财通、信息通等基础设施工程的改造兴建,带动当地GDP的增长。 
愿望虽好,但执行起来就有变味的可能。物流项目的优惠政策被一些地产开发商钻了空子。目前,许多省市规划出物流园区后,一些企业便以低价进驻,囤积土地,然后改变项目定位,转而投向商品住宅开发。对于这一违规行为,相关主管部门是否该到了出手的时候了? 
  “这保税仓库的租价太高了,和5A级的写字楼租价差不多。但公司又不能缺少这块业务,又不能不租,这简直和强买强卖差不多。”沈阳机场的一家货代老总曾向记者抱怨。这应引起关注:一些地产开发商借助当地政府或职能部门行政权力,利用某些自然垄断地位,兴建物流地产,然后高价出租给物流企业。发展物流产业拉动当地经济无可厚非,但推一把过后,政府决不能越位。





文章来源:物流天下
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